Продажа доли в недвижимости в процедуре банкротства. Имеет ли долевой собственник преимущественное право выкупа?

При продаже доли недвижимости в процедуре банкротства между владельцами имущества должника и кредитором нередко возникают имущественные споры. Норм, регулирующих процедуру взыскания на отчуждение долевой собственности, законом не предусмотрено. Так же, как и регулирование преимущественного права выкупа доли совладельцем недвижимости.

Особенности продажи доли  в процедуре банкротства

Судебной коллегией по финансовым спорам ВС РФ от 04.06.2020г. №306-ЭС 19-22343 установлен баланс имущественных интересов участников общей собственности и кредиторов. А именно:

• стоимость доли банкрота в общей собственности на недвижимое имущество должна быть установлена на открытых торгах;
• после определения победителя собственнику предоставляется право выкупа недвижимости по цене, предложенной третьим лицом (для этого он должен отправить предложение с целью заключения договора);
• в отсутствии волеизъявления владельца или при его отказе в течение срока, установленного с момента получения предложения, имущество банкрота подлежит продаже лицу, выигравшему торги.

Внимание! Такой подход предоставляет преимущественно право собственнику выкупить долю на условиях, предложенных на торгах третьим лицом. До этого момента другой стороны в сделки не существует.

Как продажа доли в процедуре банкротства происходит на практике?

После установления победителя владельцу предоставляется возможность выкупа недвижимости. Стоимость определяется не по первоначальной цене, указанной в положении о реализации имущества, а по стоимости, сформированной во время аукциона.

Важно! Какую стоимость предложило третье лицо – по такой цене управляющий предлагает приобрести долю должника-банкрота другим владельцам, отправив предложение о подписании договора. Если собственник не один, уведомление направляется всем.

Сроки, порядок и условия реализации недвижимости банкрота направлены на продажу имущества по более высокой стоимости и предусматривают привлечение к открытым торгам, как можно большее количество потенциальных покупателей. Так удастся обеспечить баланс имущественных интересов долевых собственников и кредитора.

Экспертная оценка недвижимости

Оценку имущества финансовый управляющий проводит самостоятельно. Вот некоторые пояснения ВС РФ:

«Оценка доли не отражает реальную рыночную стоимость недвижимости, она имеет предположительный, предварительный характер. Только на открытых торгах можно определить корректную цену. Использование оценочной стоимости не может решить проблему методик, качество применяемых первоначальных данных, возможных злоупотреблений и субъективного фактора, связанных с занижением или завышением цены на имущество должника».

Так, что в итоге?

Если владелец отказался от приобретения имущества или просто проигнорировал предложение, продажа доли недвижимости в процедуре банкротства осуществляется победителю открытых торгов. Сроки получения ответа устанавливаются финансовым управляющим в акте о порядке, условиях реализации и указываются в уведомлении.

Если до этого долевой собственник мог и не узнать, что совладелец стал банкротом, и часть его имущества продается на торгах, то на данный момент он в любой ситуации получит уведомление от финансового управляющего. В результате владелец имеет гарантию, что он не будет неожиданно общаться с третьим лицом относительно общей недвижимости.

Процедура банкротства позволяет списать долги. Кроме этого не всегда дело заканчивается реализацией имущества на публичных торгах. Не вся недвижимость подлежит продаже. Единственное жилье, деньги необходимые для жизни и то, что помогает зарабатывать, не отберут. Если задолженность больше, чем стоимость недвижимости, то остальное спишут на основании ст. 213.28 «Закона о банкротстве».