Раздел ипотечного жилья при разводе супругов
Раздел ипотечного жилья может превратиться в настоящую головную боль супругов, решившихся на развод. Договориться мирным образом бывает практически невозможно. Что происходит с ипотечным кредитом после развода? Как распределить обязанности по выплате кредита между супругами? Может ли банк забрать квартиру, при отказе супруга выплачивать кредит? Эти и другие вопросы волнуют многие семьи, оказавшиеся на грани развода. Попробуем разобраться в теме и ответить на все насущные вопросы.
Ипотечная недвижимость, будучи приобретенной в браке, является совместно нажитым имуществом (ст.34 СК РФ) даже если юридически собственником является один из супругов.
Данное правило не относится к военной ипотеке. Такую квартиру нельзя поделить при разводе, единственным собственником является военнослужащий.
Экс-супруги могут пойди двумя путями при разделе ипотечного жилья:
· мирным путем через соглашение;
· в судебном порядке
По соглашению
Соглашение о разделе общего имущества и в том числе ипотечной квартиры — вариант мирного разрешения проблемы. Подойдет супругам, которые не имеет весомых разногласий в определении собственности.
Соглашение составляется в письменном виде, руководствуясь нормам законодательства. Ничьи права не должны быть нарушены.
Посредством соглашения супруги самостоятельно определяют доли в недвижимости и каким образом будут осуществляться выплаты банку.
Ипотечный долг подлежит разделу, так же как квадратные метры. Следует заручиться согласием банка, так как он имеет право осуществлять контроль раздела долга. Иначе банк может оспорить заключенное супругами соглашение.
Подписанное соглашение заверяется у нотариуса, к нему следует приложить гражданские паспорта супругов, документы о собственности на квартиру, кредитный договор.
В задачи нотариуса входит определение правомерности мирного соглашения. Следует убедиться, что не обделены несовершеннолетние дети, не нарушены чьи-либо права.
Размер госпошлины составляет 0.5% от стоимости недвижимого имущества, но не меньше 300 рублей.
Через суд
Если супруги не находят компромисс, то решать имущественные споры будет суд. Банк следует осведомить заранее о готовящемся к подаче исковом заявлении, так как он будет являться третьей стороной в предстоящем судебном разбирательстве.
При разделе имущества госпошлина зависит от цены жилья. Истец самостоятельно производит расчет государственной пошлины и прикладывает чек об оплате к исковому заявлению. Максимальный размер госпошлины составит 60 тыс. рублей. При повторном обращении в суд — 300 рублей.
Суд рассмотрит обстоятельства рассматриваемого дела, примет во внимание такие факторы как наличие несовершеннолетних детей и уровень дохода супругов.
Варианты раздела ипотечного жилья
Вариант 1: 50/50
Исходя из судебной практики, при отсутствии брачного контракта в большинстве случаев и квартира, и долг подлежат разделу в равных долях, так как супруги вступают созаёмщиками, даже если второй супруг не трудоустроен официально и не участвует в погашении долга. После расторжения брака супруги должны обратиться в банк, выдавший кредит и заключить отдельные договора. Банк составит графики платежей, исходя из уровня доходов экс-супругов.
Если один из супругов внес значительную часть ипотеки из личных денежных средств (наследство, дар), решением судьи будет увеличена его доля в квартире или уменьшена сумма долга.
При наличии несовершеннолетних детей, доля родителя, с которым они в дальнейшем будут проживать может быть увеличена по решению суда.
Вариант 2: отказ супруга от прав собственности на квартиру
Заемщик освобождается от необходимости выплаты ипотечного долга, если откажется от права собственности на жилье в пользу супруга. Второй супруг оформляет квартиру в единоличную собственность, и вся сумма долга возлагается на него. Для чего в банке заключается новый кредитный договор.
Вариант 3: продать ипотечную квартиру для погашения задолженности
При условии невозможности осуществления раздельного погашения долга, по договоренности с банком можно продать недвижимость и направить вырученные от продажи денежные средства в счет уплаты остатка по кредитному договору.
Вариант 4: выплатить денежную компенсацию
Если экс-супруги условились не выставлять жилье на продажу и продолжать выплачивать кредит, возможна выплата денежной компенсации вторым супругом заемщику.
В случае уклонения второго супруга от выплаты компенсации, заемщик исправно осуществляющий уплату задолженности может обратиться в суд и взыскать не только компенсацию, но и неустойку.
Вариант 5: разделить квартиру на доли в натуре
Такой вариант возможно осуществить, если физический раздел жилья на две части не нарушает санитарные нормы и правила перепланировки. Прежде всего необходимо провести строительно-техническую экспертизу и получить на руки заключение. Чтобы стать полноценным объектом недвижимости, натуральная доля должна иметь вход, санузел, кухню. Эксперты проверят безопасность установленных систем водоснабжения, отопления, канализации. С юридической стороны следует перевести статус недвижимого имущества из общей в долевую собственность. Сделать это возможно, обратившись в Росреестр через МФЦ, на официальном сайте Росреестра, либо направив документы почтовым отправлением.
Что если супруг откажется выплачивать ипотечный кредит?
При уклонении заемщика от внесения платежей в течение трех месяцев, банк сможет ходатайствовать о судебном взыскании задолженности. Недвижимость реализуется банком, а вырученные средства идут на погашение долга. При неполном погашении, супруги разделят сумму остатка.
Недвижимость, приобретенная в ипотеку до брака
В ситуации, когда ипотечное жилье приобреталось вне брака, а выплачивалось супругами солидарно, такой случай разбирается в суде в индивидуальном порядке. Право собственности с большей долей вероятности останется за заемщиком, но второй супруг может ходатайствовать о получении компенсации (50 % от суммы, выплаченной в браке).
Чем полезно заключение брачного договора?
В договоре определяются имущественные права супругов, и среди прочего при оформлении развода. Имущество делится сообразно условиям, обозначенным в договоре.
Супруги могут оформить договор как перед приобретением недвижимости, так и впоследствии. При заключении брачного договора постфактум, в интересах супругов уведомить банк, выдавший ипотечный кредит. Иначе при разделе кредитных обязательств при разводе, банк не учтет условия контракта и будет претендовать на выплату долга согласно ранее составленному кредитному договору.
Материнский капитал и ипотека
Приобретая ипотечную недвижимость с привлечением маткапитала в качестве первоначального взноса, дети признаются полноправными участниками долевой собственности. Родители обязуются выделить каждому члену семьи, в том числе детям, доли после погашения долга. До момента погашения, оформляется нотариальное обязательство о выделении долей, которое предоставляется в органы опеки.
Юристы советуют по возможности, не доходя до развода, погасить ипотечный кредит и продать квартиру после снятия обременения.
Детские доли не входят в совместное имущество, соответственно не будут учтены при разделе. Кредитные обязательства разделят между супругами поровну.
Нюансы оформления и раздела военной ипотеки
Военная ипотека является особой программой помощи военнослужащим в покупке жилья. Для ее оформления военнослужащий должен выступить участником накопительно-ипотечной системы.
По правилам системы, на военнослужащего заводится счет, куда ежемесячно поступает государственная субсидия. Ей возможно воспользоваться через 3 года участия в программе, в качестве вступительного взноса. Приобретя жилье, субсидия продолжает выплачиваться для совершения ежемесячных платежей.
Недвижимое имущество, приобретенное по программе военной ипотеки, находится в единоличной собственности военнослужащего, не может являться объектом раздела при разводе.
В случае использования личных средств второго супруга при покупке недвижимого имущества, он вправе потребовать возвращения части уплаченных денежных средств, в исключительных случаях (если денежный вклад второго супруга значителен) – выделения доли.
Если жильё куплено в ипотеку во время прохождения службы, а в дальнейшем военнослужащего уволили и платежи поступали из личных денежных средств, такая квартира является совместным имуществом и подлежит разделу при расторжении брака.
Выводы
Имущественные споры при расторжении брака — дело хлопотное. Особенно если супруги обременены кредитными обязательствами по ипотеке. Договариваться придется не только друг с другом, но и с банком. Заранее составленный брачный договор ускорит процесс и избавит от судебных тяжб.